在溫哥華購買租賃產權物業的利弊
作者：Vivian Suen，資深地產專家（自 2016 年起） |
2025年更新
買家貼士
市場知識
租賃產權
重點摘要
- 價格： 通常比永久產權物業便宜 20-30%。
- 土地所有權： 您不擁有土地，只擁有建築物的使用權（直至租約期滿）。
- 融資： 銀行通常要求更高的首期（35% 或以上）。
問：什麼是租賃產權物業？
簡答： 您擁有房子，但別人擁有土地（通常是市政府或原住民）。您是在「租用」這塊土地一段很長的時間（例如 99 年）。
在溫哥華，主要有兩種類型：
- 預付租賃 (Prepaid Leasehold)： 租金已一次性付清。您只需支付管理費和地稅。這在溫哥華西區（如 UBC、False
Creek）很常見。
- 非預付租賃 (Non-Prepaid Leasehold)： 您需要每月向土地所有者支付租金。租金可能會隨時間上漲。
問：為什麼有人會買租賃產權？
主要是因為價格。租賃產權物業通常比同區的永久產權物業便宜 20-30%。這讓許多人能以較低的預算住進像 False Creek 這樣的黃金地段。
問：有什麼缺點？
- 升值潛力： 隨著租約剩餘年限減少，物業價值可能會停滯甚至下降。
- 融資困難： 銀行通常要求更高的首期（通常為 35%），且按揭年期可能受限。
列治文 vs. 本拿比：2025年家庭置業指南
作者：Vivian Suen，資深地產專家（自 2016 年起） |
2025年更新
社區指南
家庭
列治文
本拿比
重點摘要
- 列治文： 美食天堂、地勢平坦（適合步行）、鄰近機場 (YVR)。
- 本拿比： 交通樞紐（地理中心）、自然環境（多山/綠化）、優質學府 (SFU/BCIT)。
- 氣候： 列治文陽光較多；北本拿比雨水較多。
當年輕家庭問我「哪個城市更好？」時，我的回答總是：「這取決於您的生活方式。」 這兩個城市都很棒，但提供截然不同的生活體驗。
列治文：美食天堂與平坦地勢
列治文以其世界級的亞洲美食和便利性而聞名。地勢完全平坦，非常適合長者和喜歡騎單車的人士。
- 優點： 令人驚嘆的美食、便利的購物中心（時代坊、列治文中心）、靠近 YVR 機場。
- 缺點： 交通擁堵（尤其是橋樑）、地勢低窪（需關注洪泛區）。
本拿比：大溫哥華的中心
本拿比位於大溫地區的地理中心，前往溫哥華、高貴林或素里都非常方便。
- 優點： 絕佳的中心位置、Metrotown 購物中心、豐富的公園（鹿湖、本拿比山）、SFU 大學。
- 缺點： 地勢起伏大（多山坡）、部分地區較舊。
快速比較表
| 特徵 |
列治文 (Richmond) |
本拿比 (Burnaby) |
| 地形 |
完全平坦 (適合步行/單車) |
多山丘 (風景優美但需爬坡) |
| 交通 |
依賴橋樑 (前往溫哥華需過橋) |
中心樞紐 (連接四方，無需過橋) |
| 氣候 |
陽光較多，降雨較少 |
北本拿比靠近山區，雨水較多 |
| 學校 |
Kwantlen (KPU) |
SFU, BCIT |
購買零售舖位：餐廳、咖啡店及珍珠奶茶店
作者：Vivian Suen，資深地產專家（自 2016 年起） |
2025年更新
商業地產
買家貼士
零售
餐廳
重點摘要
- 排氣系統： 如果您想經營餐廳，必須確保舖位有商業排氣系統（Venting）。
- 電力供應： 檢查電力是否足夠（例如 200 Amp, 3 Phase）。
- 用途限制： 確保物業的分契法規（Strata Bylaws）允許食品經營。
在溫哥華或列治文購買商業舖位與購買住宅完全不同。對於食品行業來說，技術規格往往比地點更重要。
1. 排氣系統是關鍵 (Venting)
這是最常見的錯誤。如果您想開一家需要煎炸烹飪的餐廳，您必須擁有商業級別的排氣系統直通屋頂。
- 重要提示： 許多零售舖位沒有排氣系統，且後期加裝極其昂貴（甚至不可能）。
- 珍珠奶茶/咖啡店： 通常不需要重型排氣系統，選擇範圍較廣。
2. 電力供應 (Power)
商業廚房設備耗電量巨大。舊式建築可能只有 100 Amp 的電力，這對於現代餐廳來說遠遠不夠。升級電力系統可能需要數萬加元。
3. 分契法規與用途 (Zoning & Bylaws)
即使市政府允許開餐廳，大樓的業主立案法團（Strata）可能不允許。務必在出價前檢查分契法規。
問：開一家食品店需要多久？
從購買到開業，通常需要 6-12 個月。（另請參閱：了解租賃產權與永久產權，如果您考慮非分契式商業物業）。
| 步驟 |
預計時間 |
| 尋找舖位 & 談判 |
1-3 個月 |
| 市政府許可 (Permits) |
3-6 個月 (最耗時) |
| 裝修 |
2-4 個月 |
首期不足？2025年您依然可以置業
作者：Vivian Suen，資深地產專家（自 2016 年起） |
2025年更新
首次置業
按揭貸款
2025新例
買家貼士
重點摘要
- 5% 首期： 適用於 50 萬以下的物業（50-100 萬部分需 10%）。
- FHSA (首次置業儲蓄賬戶)： 每年 $8,000 免稅供款額，這是政府送的「免費錢」。
- 30 年按揭： 首次置業者購買新建房屋現在可以申請 30 年還款期（降低月供）。
許多買家誤以為必須存夠 20% 首期才能買房。在加拿大，這不是真的。
A. 最低首期要求
如果您購買的是自住物業且價格低於 100 萬加元：
- 首 $500,000： 需 5% 首期。
- $500,000 至 $999,999 部分： 需 10% 首期。
例子：購買 60 萬的公寓，首期只需 $35,000 (2.5萬 + 1萬)。
B. 利用政府計劃 (FHSA & HBP)
這是您最強大的工具：
- FHSA (首次置業儲蓄賬戶)： 結合了 RRSP 的退稅優惠和 TFSA 的免稅增長。如果您今年沒開戶，就浪費了 $8,000 的額度。
- HBP (購房計劃)： 允許您從 RRSP 中免稅提取最多 $60,000 用於首期。
⚠️ 重要提示：已取消的計劃
您可能會看到舊文章提到「首次置業獎勵計劃」(FTHBI)，即政府提供 5-10%
的股權貸款。
狀態：已終止。
該計劃已於 2024 年 3 月結束。請勿將其納入預算。
結論
您不需要 20% 首期。您只需要 5%（首 50 萬）和 10%（餘額部分）。
下一步： 在參觀開放日之前，請先諮詢了解2024年12月新按揭規則的按揭經紀。許多網上計算機尚未更新。
尋找適合家庭的經濟型房屋？請參閱我們的 列治文 vs. 本拿比 指南。
Quick Real Estate Definitions
Common terms explained for buyers.
- FHSA (First Home Savings Account)
- A registered account combining the tax benefits of an RRSP
and TFSA. Contributions are tax-deductible, and withdrawals for a home purchase are
tax-free.
- HBP (Home Buyers' Plan)
- Allows first-time buyers to withdraw up to $60,000 from
their RRSP tax-free to buy or build a qualifying home.
- Prepaid Leasehold
- A property where the lease has been paid in full upfront
(often until 2073 or later). No monthly rent is paid to the landowner, only strata fees
and taxes.
- Strata Freehold
- You own the unit and a share of the common property
(land/building). This is the standard ownership model for condos in BC.